24 сентября 2026 г. принято постановление Пленума Верховного Суда Республики Беларусь № 12, которым урегулирована практика применения судами общих положений Гражданского кодекса Республики Беларусь, касающихся аренды. В интервью Pravo.by заместитель Председателя, председатель судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь Наталья Сарнавская рассказала о балансе законности и справедливости при рассмотрении споров, возникающих в рамках арендных правоотношений, а также о подходах, заложенных в документе.

– Наталья Николаевна, единообразие судебной практики является обязательным условием эффективной экономики. Как, на Ваш взгляд, суды на деле обеспечивают баланс между строгой формальной законностью и принципом социальной справедливости?

– Вопрос сложный. Рассматривая любое дело, будь то взыскание долга по аренде или договору поставки, судья всегда прогнозирует последствия своего решения. Можно вынести решение чисто формально, строго по букве закона. Но такое решение может стать причиной того, что предприятие уйдет в ликвидацию или окажется в критическом финансовом положении. Многое зависит от сумм взыскания, предмета спора.

Экономические суды не зря так называются: их решения напрямую влияют на экономику субъекта хозяйствования и региона в целом. Например, если заявлено 10 рублей основного долга и 100 рублей неустойки, формальное взыскание всей суммы с учетом судебных расходов может многократно увеличить финансовую нагрузку. Поэтому судья взвешенно подходит к вопросу: уменьшать неустойку или нет, давать рассрочку или нет. Мы всегда думаем о последствиях.

Это особенно важно в делах о корпоративных спорах, в тех случаях, когда вопросы касаются наследования доли умершего собственника или совладельца бизнеса. Принимая решение, стоит учитывать интересы сторон для того, чтобы избежать отрицательного влияния на деятельность субъекта. Еще один пример – дела о несостоятельности (банкротстве). Если предприятие хочет оздоровиться, составляет реальный бизнес-план и имеет потенциал, суд дает этот шанс. Ликвидировать предприятие всегда успеем, но наша задача – сохранить производство, рабочие места и экономику. Известны случаи, когда коллективы сами мобилизовывались без государственного участия в санации, восстанавливали платежеспособность и не только сохраняли штат, но и наращивали импортозамещающее производство. Суды это видят и поддерживают.

– Новые подходы к рассмотрению арендных споров, отраженные в последнем постановлении Пленума, ориентированы на стабильность экономики. Какие конкретные правовые механизмы позволяют суду не просто констатировать нарушения, а найти решение, сохраняющее бизнес?

– Один из ярких примеров, который мы разъяснили в постановлении Пленума, – борьба с так называемыми ложными ликвидациями. Бывает, что арендодатель, желая повысить ставку или просто избавиться от добросовестного арендатора (который все платит и содержит помещение в порядке), инициирует процедуру самоликвидации своего юридического лица. Автоматически договор аренды якобы прекращает действие, арендатора выселяют, а затем решение о ликвидации отменяется и на это место приходит другое лицо, готовое платить больше.

Мы четко разъяснили: в таких случаях договор аренды не прекращает своего действия. Это защищает арендатора, который вложил средства в ремонт, оборудование, продвижение бизнеса (например, кафе или ресторана). Он не может быть произвольно лишен права пользования арендуемым активом.

Наблюдается недобросовестное поведение не только со стороны арендодателей. Арендаторы часто также не выполняют свои обязательства. Речь, в частности, идет о неуплате коммунальных платежей, размер которых в ряде случаев в разы превышает размер арендной платы. Законодательством не в полной мере был урегулирован вопрос обязательной оплаты коммунальных платежей при пользовании арендованным имуществом.

– На практике суд находит точку равновесия между экономической жизнеспособностью бизнеса и имущественными интересами арендодателя. Существуют ли критерии взвешенности при принятии таких решений?

– Суд оценивает комплекс обстоятельств: характер нарушения, его длительность, историю взаимоотношений сторон. Процессуальное законодательство возлагает на суд обязанность принимать меры к урегулированию спора мирным путем. Мы всегда разъясняем сторонам возможность открытия примирительных процедур. Любой мир лучше войны: стороны сохраняют деловые отношения, заключая примирительное соглашение, а государство возвращает 50 % уплаченной судебной пошлины. Если соглашение не достигнуто, суд оценивает, в частности, финансовую проблематику. Например, практика показывает: если есть задолженность по аренде два и более месяца, согласно статье 590 Гражданского кодекса арендодатель вправе требовать расторжения договора при неуплате или неполной уплате арендных платежей. В таком случае подается иск о взыскании задолженности, далее – о расторжении договора и выселении арендатора. Но если в ходе судебного разбирательства ответчик погашает задолженность, суды, как правило, отказывают в расторжении. Расторжение договора и выселение – крайняя мера. Мы понимаем, что в финансово-хозяйственной деятельности бывают сбои: контрагенты не гасят дебиторскую задолженность, возникают кассовые разрывы. Если предприятие работает, обеспечивает страну продукцией и платит зарплаты, выселить его – значит уничтожить бизнес. Поэтому суды нередко взыскивают задолженность и предоставляют рассрочку или утверждают мировые соглашения с графиками платежей, которые стороны успешно исполняют.

– Тема неустойки всегда остро стоит для бизнеса. Какие особенности и параметры сейчас учитывают суды при применении статьи об уменьшении неустойки, особенно в контексте бесспорного взыскания?

– Статья 314 Гражданского кодекса позволяет суду уменьшить неустойку. Экономический суд может произвести это только по заявлению второй стороны. В силу пункта 3 указанной статьи Гражданского кодекса уменьшение неустойки после ее уплаты не допускается. Сегодня, с развитием банковской системы и института бесспорного взыскания (например, через исполнительную надпись нотариуса или определение о судебном приказе), кредитор может бесспорно списать средства со счетов должника, даже не уведомив его. Должник узнает о списании постфактум, при этом расчеты кредитора могут содержать ошибки (не учтены частичные оплаты, неверно определены периоды). Если формально считать такую неустойку уплаченной и не подлежащей уменьшению, добросовестный плательщик, у которого были деньги на счете, оказывается в худшем положении, чем тот, кто уклоняется от уплаты и прячет активы. Это несправедливо. Поэтому в новом постановлении Пленума мы закрепили подход: право на уменьшение неустойки сохраняется даже в случаях ее бесспорного списания через банковскую систему или исполнения судебного приказа. Данная позиция позволяет суду проверить обоснованность расчетов и восстановить справедливость. Считаем, что заложенные подходы будут положительно восприняты в обществе. Такое решение было единодушно поддержано и Научно-консультативным советом.

– Закрепление арендной платы в белорусских рублях названо мерой по укреплению национальной валюты и формированию прозрачных перспектив. Как суды реагируют на попытки сторон обойти это требование? Насколько принятая мера повысила предсказуемость для бизнеса?

– Законодатель поступил абсолютно правильно, установив этот запрет. В моей практике встречались случаи, когда стороны, заключая договор аренды, не только устанавливали ставку в валюте, но и придумывали собственные, отличные от курса Нацбанка, курсы пересчета. Это незаконно, потому что никому не дано право устанавливать курсы валют, кроме регулятора. Если такие договоры попадают в поле зрения суда, то он констатирует факт ничтожности данного пункта договора как противоречащего законодательству.

Сегодня все новые договоры аренды должны содержать ставку в белорусских рублях. Это положительно сказалось на условиях ведения бизнеса: человек берет в аренду имущество и понимает, сколько ему предстоит заплатить. Компенсация же инфляционных рисков может быть урегулирована за счет иных положений договора.

Что касается старых договоров, заключенных до введения запрета (до 2022 года с привязкой к валюте, – прим.), судебная практика выработала четкий подход: валютная сумма пересчитывается в белорусские рубли по официальному курсу Нацбанка на дату введения законодательного запрета. Попытки арендодателей пересчитать, в частности, задолженность по таким договорам по более выгодному для них современному курсу судами пресекаются.

Повторю, что при заключении новых договоров сумма арендной платы указывается только в белорусских рублях, в ином случае соответствующий пункт договора будет признан ничтожным. Более того, ставка арендной платы при заключении договора аренды недвижимого имущества является существенным условием договора. При оформлении указанного пункта с нарушением законодательства договор будет признан незаключенным и пользование имуществом будет расцениваться как неосновательное обогащение, наступающие последствия которого регламентированы главой 59 Гражданского кодекса.

– Идентифицируют ли суды сегодня факты злоупотребления правом в арендных отношениях со стороны как арендодателей, так и арендаторов?

– Безусловно, и с той, и с другой стороны. Со стороны арендодателей: новый собственник покупает здание, зная, что оно сдано в аренду, но начинает чинить препятствия в пользовании – отключает свет, воду, меняет замки, пытаясь «выдавить» арендатора для повышения ставки. Ранее (15–20 лет назад, – прим.) часто наблюдалась практика понуждения арендаторов, не согласных с изменениями условий аренды, к расторжению договоров, заключению дополнительных соглашений на невыгодных условиях. Арендаторы обращались в суд, но доказать, что дополнительное соглашение не являлось свободным волеизъявлением сторон, весьма проблематично. Однако сейчас, с повышением уровня юридической грамотности, правовой культуры, арендаторы более осведомлены о своих правах. Суды квалифицируют указанные действия со стороны арендодателей как незаконные и не освобождают арендатора от права пользования арендованным имуществом.

Со стороны арендаторов тоже встречается недобросовестность. Арендатор принимает помещение, подписывает акт приема-передачи без замечаний, работает там год или два, а затем, чтобы не платить аренду, заявляет, что помещение непригодно: холодно, нет освещения, не те стены и так далее.

При этом в акте приема-передачи было указано, что помещение технически исправно, а претензий в адрес арендодателя за все это время не поступало. Суды тщательно изучают каждое дело и не позволяют использовать формальные придирки для уклонения от оплаты реально потребляемых услуг.

– Одна из самых сложных тем – гибель предмета аренды или уничтожение арендованного имущества. Как Пленум подошел к проблеме: прекращается ли договор автоматически и как решается вопрос с арендной платой?

– Это действительно сложная и дискуссионная тема. Мы пришли к выводу, что договор аренды не прекращает свое действие автоматически при гибели имущества. Договор – комплекс обязательств равно со стороны как арендатора, так и арендодателя: передача в пользование имущества в надлежащем состоянии, аккуратное пользование, но также обеспечение сохранности, обязанность возместить убытки в соответствующих случаях, вернуть имущество в надлежащем состоянии.

Однако мы еще раз подчеркнули фундаментальный принцип аренды, который заложен в статье 577 Гражданского кодекса, – неразрывную связь между пользованием имуществом и платой за него. Нет пользования – нет арендной платы. С момента гибели объекта арендные платежи не начисляются и не взыскиваются. Но это не освобождает виновную сторону от ответственности: арендодатель вправе взыскать убытки, связанные с гибелью или уничтожением имущества, в рамках действующего договора (статья 364 Гражданского кодекса). Еще раз подчеркну, что договор не прекращает своего действия после наступления печальных последствий и действует до исполнения обязательств всеми сторонами.

– Говорят, что экономическое правосудие становится правосудием для экономики. Как именно трансформируется подход судей: от рассмотрения спора как частного конфликта двух хозяйствующих субъектов к оценке последствий для экономики в целом?

– Красной нитью через новое постановление Пленума проходит принцип добросовестности и справедливого разрешения споров. Мы обобщили многолетнюю практику и адаптировали ее к современным реалиям, включая новые нормы Гражданского кодекса.

Аренда – фундамент для огромного количества субъектов хозяйствования: от крупных промышленных комплексов до небольших кафе, парикмахерских и магазинов. Прекращение арендных отношений – это всегда риск остановки бизнеса, увольнения людей и потери налоговых поступлений.

Наша задача как суда – дать бизнесу понятные ориентиры. Мы показываем: работайте добросовестно, исполняйте свои обязанности, думайте о последствиях своих действий. А суд, в свою очередь, будет оценивать не только формальное нарушение, но и реальный экономический контекст, стремясь сохранить работающее предприятие и найти баланс интересов. Это и есть правосудие для экономики.

– Наталья Николаевна, спасибо за содержательную беседу и важные разъяснения. Мы, в свою очередь, напоминаем, что с текстом постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 24 сентября 2026 г. № 12 «О практике применения судами общих положений Гражданского кодекса Республики Беларусь об аренде» можно ознакомиться на Национальном правовом Интернет-портале по ссылке.

Pravo.by